Ya podemos informárte de una noticia que esperabamos con gran espectación y es que ahora es posible comprar tu primera vivienda sin tener que contar con el 30% del valor de compra ahorrado.   ¿En qué consiste la ayuda del aval de Andalucía? Para comprar una vivienda con una hipoteca, los bancos suelen conceder el 80% del valor del precio de las viviendas que se quieren adquirir más un 10% adicional para el pago de gastos e impuestos asociados a la compraventa, es decir, un 30% del total del precio de la vivienda. Así, para comprar una vivienda de 100.000 euros, necesitarían tener 30.000 euros ahorrados. La Junta de Andalucía avalará el 15% de las hipotecas a los menores de 35 años para que los bancos les concedan hasta el 95% del valor del piso en la hipoteca a través del programa «Garantía Vivienda Joven» con la que avalará el 15% de las hipotecas a los menores de 35 años. De esta manera, los bancos les concederán hasta el 95% del valor de la vivienda, en vez del 80% habitual. No se trata de una ayuda monetaria, si no de una garantía adicional que permitirá a los jóvenes poder solicitar una hipoteca por el 95% del precio de compraventa o el precio de tasación   Requisitos que deben cumplir los beneficiarios  Menor de 35 años Viviendas de hasta 295.240 euros. Hasta 354.288 € si son viviendas con calificación energética A o B. No tener ninguna otra vivienda en propiedad y destinar el inmueble que se compre a vivienda habitual durante al menos dos años. Ser solvente económicamente, para demostrar que se podrá hacer frente al pago de las cuotas de la hipoteca Disponer de ahorros para poder pagar el 5% del precio de la vivienda, más los gastos e impuestos asociados, que suelen ser del 10%-12%. Solicitar la hipoteca en los bancos adheridos a la ayuda: -Caixabank -Cajamar -Cajasur -Caja Rural de Granada -Caja Rural del Sur -Ibercaja -Santander Unicaja   Documentos necesarios para solicitar el aval de 95% en Andalucía Para poder acogernos al aval de la «Garantía Vivienda Joven» de Andalucía necesitaremos entregar en la entidad financiera los siguientes documentos: DNI o NIE Certificado del padrón municipal Certificado negativo catastral que certifique que no tenemos ninguna vivienda en propiedad Nota simple del servicio de indicies del Registro de la Propiedad por el que se acredite que no es titular de vivienda alguna. Contrato de arras o preacuerdo de la compraventa Declaración responsable de que la vivienda se utilizará como vivienda habitual Certificado de Penales Certificado de Hacienda estar al corriente de obligaciones tributarias Certificado de estar al corriente de pago con la Seguridad Social Certificado del Ministerio de Hacienda de no incumplimiento de cualquier contrato celebrado con la Administración Certificado de Hacienda estar al corriente de pago de obligaciones de pago por subvenciones o ayudas   ¿Cuándo se puede solicitar el aval para comprar casa en Andalucía? Se podrá comenzar a solicitar a partir del 14 de septiembre de 2023 y hasta el 18 de agosto de 2024.   ¿Cuántos ahorros necesito para comprar una casa en Andalucía con esta nueva ayuda? Esta nueva ayuda permitirá financiar hasta el 95% de la vivienda. Así, los jóvenes que accedan a esta ayuda no tendrán que ahorrar el 20% que normalmente se exige de entrada, sino un 5%. Eso sí, deberán disponer de un 10% -12% adicional de ahorros para el pago de gastos e impuestos. Así, deberán contar con un ahorro aproximado de un 15% sobre el precio de la vivienda. Con esta ayuda los jóvenes deberán tener ahorrado alrededor de un 15% del precio de la vivienda, en vez del 30% que normalmente se exige   Para ampliar información de esta cuestión o cualquier otra duda o consulta que tengas relacionado con el sector inmobiliario, no dudes en contactar conmigo. Si está en mi mano, estaré encantado de poder ayudarte.   Angel Muñoz Viviendas y Locales Granada angelmr@localesgranada.com  

¿Conoces las principales novedades de la NUEVA LEY DE VIVIENDA? Mucho se ha hablado de la nueva Ley de Vivienda y sus consecuencias han sido inmediatas. En nuestra opinión, la conclusión de todas ellas se resume en “menos viviendas de alquiler y más caras”. Hoy te vamos a hablar de los principales aspectos a tener en cuenta.   1º Definición de gran tenedor Se define como “gran tenedor” a aquellas personas, físicas o jurídicas, que tengan en propiedad más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.   También puede considerarse “gran tenedor” aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.    2º Declaración de zonas de mercado residencial tensionado Se establecen criterios para su declaración por parte de las comunidades autónomas. Para que una zona se declare tensionada deberá cumplir uno de estos dos requisitos: que su precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años o que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona. En ese supuesto la renta en nuevo contrato no podrá ser superior al que hubiera existido los cinco años anteriores. 3º Regulación de precios en las zonas tensionadas Se establece una vinculación al precio del alquiler anterior, no pudiendo la renta del nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual superar el importe de la última renta del contrato de arrendamiento que hubiese estado vigente en los últimos cinco años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.   4º Limitación en la actualización anual de renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual Finalizado el actual 2023, durante el que se mantendrá la limitación extraordinaria de actualización anual de renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual hasta el 2%, se establece una nueva limitación, en ausencia de pacto distinto entre las partes, de un 3% para el año 2024, así como la creación de un nuevo índice a partir del año 2025, quedando de este modo desvinculados los alquileres del Índice de Precios al Consumo (IPC).   5º Gastos y honorarios de gestión inmobiliaria Los gastos y honorarios de gestión inmobiliaria y formalización de contrato serán siempre a cargo del arrendador, siempre que hablemos de contratos de vivienda habitual. No es aplicable a los contratos de temporada por motivos laborales o académicos ni a otros usos distintos a vivienda habitual.    6º Nuevas medidas frente a desahucios  Se introducen modificaciones frente a desahucios, entre las que cabe destacar la obligación de fijar siempre la fecha y hora exacta en cualquier notificación o resolución para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda; nuevos plazos de suspensión de los lanzamientos en situaciones de vulnerabilidad; la obligación de tramitar procedimientos de solución extrajudicial, mediante conciliación o intermediación, con carácter previo a la interposición de la demanda cuando se destine el inmueble a vivienda habitual del arrendatario en situación de vulnerabilidad y el demandante tenga condición de gran tenedor; o la posibilidad de uso de fondos estatales para alternativa habitacional. 7º Regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda En un plazo de seis meses, desde su entrada en vigor, se constituirá un grupo de trabajo para la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda y en particular de los contratos de temporada.   8º Beneficios fiscales a propietarios a partir del 1 de enero de 2024. Bonificación 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda. Bonificación 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación. Bonificación 70% Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o se destina la vivienda «al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica». Bonificación 90% si «en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior. En definitiva, esta ley de vivienda no consensuada con los que de verdad conocen el sector ha traído inseguridad e incertidumbre a los propietarios de viviendas que están optando por no alquilar para larga temporada, subir precio si tiene que abonar los honorarios de la agencia, pedir más garantías de solvencia ante posibles impagos o, directamente, quitarlos del mercado de alquiler y ponerlos en venta.

¿Te estas planteando comprar una vivienda? ¿Lo tienes decidido? Hoy vamos a habla de los conceptos más básicos para tomar esta decisión de la forma mas segura. Para ello te lo intentaré resumir en 3 pasos básicos: Primer paso: Como voy a pagar. Llegados a este punto, para mí lo más importante es tener claro cómo vas a pagar tu vivienda. ¡¡Si dispones del ahorro y no necesitas hipoteca, enhorabuena!!  Si precisas de una hipoteca, como el común de los mortales, antes que nada, pásate por varias entidades bancarias, compara condiciones y asegúrate de que hasta que cantidad aproximada te pueden prestar. Ten en cuenta que la entidad bancaria te va a prestar aprox. El 80% del valor de la vivienda, por lo que el 20% restante del valor de compra y los gastos de la misma que puede ser entorno a un 10% dependiendo de varios factores, deberás aportarlos tu. Es decir, tendrías que tenerlos ahorrados. Segundo paso: Búsqueda de inmueble: Encontrar la casa perfecta puede ser una misión ardua y que requiera de mucho tiempo y ciertos conocimientos, por eso si decides hacerlo por tu cuenta debes estar alerta. Si decides apostar por la tranquilidad de hacerlo acompañado de un profesional elige al que te de mas confianza. Visita su oficina, lee sus reseñas y conoceos personalmente. Algo muy importante que debes saber es que en Viviendas y Locales Granada, además de nuestra oferta de inmuebles, disponemos de una cartera compartida con más de 100 inmobiliarias de Granada y, por tanto, todo lo que anuncian las demás también lo tenemos nosotros.  Es decir, de todo lo que veas anunciado en Granada, nosotros podemos gestionarte aproximadamente el 90% de la oferta inmobiliaria existente en Granada. Imagina lo cómodo, fácil y ágil que puede ser encontrar lo que buscas de este modo. Olvídate de hablar con 3, 5, 8 inmobiliarias e intentar concertar citas en los distintos horarios de cada una. Todo con la misma agencia, todo con la misma persona de tu confianza y sin que cambie precio. Tercer paso:  Negociación y compra Una vez tengamos claro que nos interesa la compra del inmueble en cuestión, realizaremos una oferta formal ante la agencia, y se abrirá un proceso de negociación que debe resolverse con un acuerdo de precio. Ten en cuenta que la oferta de compra, por norma general, no está condicionada a que concedan la hipoteca al oferente ni a ninguna otra cuestión más allá de las pactadas expresamente en la oferta, por eso es antes hay que confirmar que nos dan la hipoteca. Igualmente, antes de firmar un contrato de arras, nos tendremos que asegurar las condiciones físicas y legales de la vivienda, porque tendremos que comprar un inmueble libre de cargas, gravámenes, al corriente de impuestos, etc, salvo que se pacte lo contrario.   Cerrado el precio de compra se establecerá un plazo máximo para realizar contrato de arras donde se entregará un importe entorno al 10% de valor de compra. Esta cantidad será parte de pago del precio y estará sujeta a penalización por incumplimiento por cualquiera de las partes.  En ese contrato se establecerá un plazo para la escritura de compraventa que normalmente suele ser dos meses. Durante el periodo que trascurra desde la firma del contrato hasta escritura, la vivienda será tasada por la entidad bancaria que continuará con su proceso de formalización de hipoteca que suele tardar entre un mes y mes y medio aprox. Cuando todo este listo por parte del banco, la notaría recibirá la minuta con las condiciones de la hipoteca y tendremos que ir para que el notario nos informe detalladamente de todo y firmemos el acta de conformidad sobre las condiciones hipotecarias. A partir de entonces, nos citaremos con los vendedores formalizaremos la compra venta de la vivienda en cuestión, como ya dijimos, libre de cargas, gravámenes, al corriente de impuestos, de gastos comunes si los hubiera, con su certificado energético, etc, Disculpa si te he contado demasiadas cosas, pero quería hacerte un recorrido resumido por todo el proceso. Si tienes interés en que me detenga en alguna parte del proceso o quieres comentarme alguna circunstancia especial, no dejes de contactarme. (angelmr@localesgranada.com)

¡Hola!, ¿qué tal? Si estas leyendo esto es porque de, algún modo hemos conectado, porque muy probablemente estes buscando vivienda y porque, a partir de ahora, iniciaremos un viaje juntos donde nuestra prioridad será ayudarte a encontrar el inmueble que buscas. Gracias, muchísimas gracias, por darnos la oportunidad de explicarte todo lo que podemos hacer por ti a lo largo de este viaje apasionante, a veces arduo, que será mucho más fácil de la mano de profesionales experimentados.   ¡Arrancamos! Viviendas y Locales Granada somos una agencia inmobiliaria con más de 20 años de experiencia en el mercado inmobiliario. La experiencia y el nivel de satisfacción de nuestros clientes nos avalan. Puedes comprobarlo en nuestras reseñas (Google y Facebook). Disponemos de una oferta inmobiliaria que está entorno a los 2000 inmuebles exclusivos a la venta, todos ellos a tu disposición. Por cierto, también nos dedicamos a la gestión de alquiler. ¿Dónde puedes ver anunciados nuestros inmuebles? Puedes verlos en nuestra web www.viviendasylocalesgranada.com, además de en todos los portales inmobiliarios (fotocasa, idealista, pisos.com, y muchos más…). Una vez que los veas podrás contactarnos directamente para que te informemos y agendemos visita, isa di lo deseas. Algo muy importante que queremos que sepas es que, además de nuestra oferta de inmuebles, disponemos de una cartera compartida con más de 100 inmobiliarias de Granada y, por tanto, todo lo que anuncian las demás también lo tenemos nosotros.  Es decir, de todo lo que veas anunciado en Granada, nosotros podemos gestionarte aproximadamente el 90% de la oferta inmobiliaria existente en Granada. Imagina lo cómodo, fácil y ágil que puede ser encontrar lo que buscas de este modo. Olvídate de hablar con 3, 5, 8 inmobiliarias e intentar concertar citas en los distintos horarios de cada una. Todo con la misma agencia, todo con la misma persona de tu confianza y sin que cambie precio. ¿Como lo podemos hacer? Cualquier anuncio que veas publicado en cualquier portal, sea el que sea e independientemente de quien lo anuncie, cópialo y mándanoslo. Ojo, antes de contactar con otra empresa o intermediario ya que de lo contrario no podremos ayudarte. Nuestro código ético entre compañeros hará que respetemos la primera vía de contacto. En tan solo unos minutos te podemos decir si lo tenemos en nuestra cartera de inmuebles, recuerda que tenemos el 90% aprox de lo que se vende en Granada. Te daremos toda la información que precises, te daremos todos los detalles y prepararemos la visita al inmueble cuando a ti te interese.  Así lo haremos con cada inmueble que necesites ver hasta que encontremos el que buscas y el que hayas decidido que vas comprar. PASAMOS AL SIGUIENTE NIVEL.     ¿Qué pasos voy a seguir a lo largo del proceso de compra de mi vivienda? 1º. Oferta de compra. Una vez tengamos claro que nos interesa la compra del inmueble en cuestión, realizaremos una oferta formal de compra con depósito económico de 1.000 € ante la agencia, quien actuará como depositaria. Después de trasladar la oferta a la parte vendedora, está tendrá un plazo para respondernos y puede que la acepten o que no la acepten y nos hagan una contraoferta.  Si seguimos negociando se deberá volver a hacer oferta por escrito que sustituya a la inicial, con el mismo deposito que ya teníamos. Si no hay acuerdo el depósito se devuelve íntegramente al oferente. Si se llega a un acuerdo, la parte vendedora aceptara por escrito nuestra oferta. Llegados a este punto si cualquiera de las partes decidiera no continuar con la compra o venta, mutua y recíprocamente tendría una penalización de 1.000 € (equivalente al depósito) en concepto de indemnización. *La oferta no está condicionada a que concedan la hipoteca al oferente ni a ninguna otra cuestión más allá de las pactadas en la oferta. *La oferta, una vez aceptada, tiene un plazo máximo para realizar contrato de arras que se no debe superar para no incurrir en incumplimiento. 2º. Contrato de arras. En el contrato de compraventa se pactarán todas las condiciones de la compraventa y se establecerá el plazo de escritura que, salvo circunstancias excepcionales que deben advertirse previamente, estará en torno a los 60 días desde la firma del contrato. *El contrato no está condicionado a que concedan la hipoteca al oferente ni a ninguna otra cuestión más allá de las pactadas en el propio clausulado. *El plazo máximo del contrato de arras no debe superar para no incurrir en incumplimiento. 3º Otorgamiento de Escrituras pública de compraventa. Es la firma ante notario de la operación de compraventa, en los términos y acuerdo pactados previamente. Las fincas se deben trasmitir libres de cargas, gravámenes, al corriente de impuestos y arbitrios y libre de arrendamientos, precaristas y ocupantes, en general. 4º Compra solicitando préstamo hipotecario, previamente deberías haber ido al banco y que, en base a tus “ingresos vs deudas” te dijesen si te pueden conceder un préstamo hipotecario y hasta cuánto.  Para conocer la cantidad exacta que te prestan deberán tasar la vivienda que quieres comprar, pero el paso previo a saber cómo de “financiable eres” es fundamental antes de iniciar cualquier proceso de compra.   Proceso, paso a paso, de la compra venta con hipoteca: Oferta de compra > Aceptación de oferta > Contrato de arras >Solicitud de hipoteca >Tasación de vivienda >Contratación de hipoteca >Firma acta de transparencia en Notaria >Firma de escrituras *(Periodo medio total aproximado para proceso de compra entre 60 y 80 días) **Desarrollo del proceso habitual del proceso de compraventa, sujeto a posibles modificaciones siempre previo acuerdo entre las partes.   5º Comprar un inmueble que tenga una hipoteca. Comprar un inmueble con hipoteca es de lo más habitual y nos cercioraremos de esta carga u otras a través de una nota simple actualizada.  Para realizar la compra del inmueble se debe cancelar cualquier carga, incluida la hipoteca, en el momento de la firma en notaria.  Para ello, previamente, la parte vendedora nos facilitará un certificado de deuda de hipoteca con fecha a día de la firma de compra y abonaremos dicho importe a la entidad hipotecante mediante cheque bancario si se persona el banco que debe cancelar la hipoteca no suele ocurrir) o trasferencia OMF*. El resto de importe hasta completar el precio de compra se abonará mediante cheque bancario o trasferencia OMF a la parte vendedora. Del importe restante la parte compradora suele retener una cantidad como provisión de fondos para abonar la cancelación notarial y registral de la hipoteca de la parte vendedora. *Trasferencia OMF Si has decidido comprar un inmueble que está gravado por un préstamo con garantía hipotecaria y has decidido solicitar un nuevo préstamo con otra entidad, antes de llevar a cabo la compra y liquidar la deuda, el banco del vendedor deberá emitir un certificado de saldo que incorpore los intereses vencidos no pagados. Esta deuda podrá ser cancelada bien mediante cheque ante notario o mediante una transferencia OMF (también conocida como transferencia vía el Banco de España o simplemente transferencia urgente). ¿Qué es una transferencia OMF? Son transferencias realizadas a través de TARGET2  Banco de España, en las que el importe de dinero llega a la cuenta del proveedor de servicios de pago del beneficiario, en este caso a la cuenta del banco del vendedor del inmueble, el mismo día en el que se ordena la transferencia. Es habitual que las entidades ordenen este tipo de transferencias para traspasar importes destinados a la cancelación o subrogación de préstamos. ¿Cómo debe ser la actuación de las entidades que llevan a cabo esta operativa? Tu banco debe asegurarse de que la transferencia cumpla eficientemente su finalidad de cancelación económica del préstamo original a nombre del vendedor, cancelación que, en todo caso, debe contar con el consentimiento de este último. El banco del vendedor procederá inmediatamente a realizar la amortización pactada del importe transferido. Existe un procedimiento operativo normalizado entre bancos que utiliza un código especial y que sirve al banco del vendedor diferenciar este tipo de operaciones, para, en caso de contar con instrucciones del cliente, proceder a la cancelación del préstamo.    Aclaremos un poco los números ¿Qué gastos conlleva la compra de una vivienda? Más allá del importe de la compra de una vivienda, debes contar con los gastos e impuestos que conlleva. ITP. Si hablamos de 2º mano la compra estará sujeta al Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP) cuyo tipo general es el 7% del importe de la compra. Hay bastantes casos en los que se puede aplicar un ITP reducido según las circunstancias personales. *En caso de obra nueva la compra está sujeta a IVA (10%) + AJD (1,2%) Gastos de notaria. Si los gastos se pactan según ley, que es lo más a habitual, te corresponderá aproximadamente un 25% del coste total de la escritura, ya que se corresponde con las copias. El mayor gasto corresponde al vendedor que pagara la matriz y la primera copia. Registro. La inscripción registral es el último paso para que la vivienda quede registrada a tu nombre y así conste cuando solicites una nota simple de la misma. Honorarios. La agencia inmobiliaria tendrá unos honorarios profesionales que deberás abonar a la firma del contrato de arras y que, en nuestro caso, son el 2,5 + IVA del valor de compra. ¿Cuánto me financia el banco? La norma es que el banco preste hasta el 80 % del valor de compra o tasación. Hay ocasiones en los que se puede ver incrementado ese importe de financiación en función a las circunstancias personales del cliente. ¿Cuánto debo tener ahorrado? Lo recomendable es disponer del 20% restante para completar el 100% del valor de compra, el 80% ya nos lo presta el banco, además de los gastos de la compra. Los gastos que comentábamos al principio pueden representar entorno a un 11-12% del valor de la compra. En definitiva, deberías tener ahorrado, al menos, un 30-33% del valor de compra. Recuerda que estamos a tu disposición. Todo un equipo de profesionales dispuestos a invertir tiempo y esfuerzo a cambio de tu confianza. Ya sabes que trabajamos a resultados, ganamos si ganamos todos.